Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Ein Immobilienkauf ist mit hohen Kosten verbunden. Dennoch ist für viele Deutsche das eigene Haus oder eine Eigentumswohnung ein wichtiges Lebensziel, auf das sie jahrelang hinarbeiten. Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, sollten Sie zuvor über sämtliche Kosten Bescheid wissen, die durch den Kauf auf Sie zukommen. Für die sogenannten Erwerberkosten, die sich aus Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notarhonorar zusammensetzen, müssen Sie ungefähr 10 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Dieser Artikel erläutert, mit welchen Ausgaben Sie im Detail rechnen müssen, sodass Sie Ihr Budget entsprechend planen können.
Eine Übersicht der Kostenpunkte, die wir besprechen:
Maklerkosten
Gutachten zur Immobilienbewertung
Notarkosten
Grunderwerbsteuer
Grundsteuer
Modernisierungskosten für die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes
Instandhaltungskosten
Betriebskosten
Anschlussfinanzierungskosten
Beteiligungsgebühr
Versicherungen
Der erste Gedanken bei den Kosten beim Immobilienkauf: Die Maklerkosten
Die Provision, die der Makler für sein Tätigwerden verlangt, wird beim Immobilienkauf zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Zwischen den einzelnen Bundesländern gibt es bei der hälftigen Aufteilung der Provision jedoch Unterschiede. In Brandenburg, Berlin, Hamburg, Bremen und Hessen zahlt der Käufer die Maklerprovision komplett selbst. Auch die Höhe variiert je nach Bundesland. Sie liegt im Bereich von 5 bis 7 Prozent des Immobilienpreises, der im Kaufvertrag vereinbart wurde. Die Höhe ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern richtet sich nach den regionalen Konditionen.
Kosten für einen Gutachter
Diese Ausgabe ist zwar optional, Sie können damit jedoch unter Umständen Geld sparen. Der Gutachter hilft, Mängel zu erkennen, die einem Laien nicht auffallen würden. Gerade bei einem Privatverkauf kann durch einen Gutachter ein unrealistisch hoher Kaufpreis gesenkt werden. In der Praxis kommt es häufiger vor, dass Eigentümer einen zu hohen Preis ansetzen. Das Honorar für die Arbeit des vereidigten Sachverständigen ist aufwandsabhängig und kann bis zu 3.000 € betragen.
Das notarielle Honorar
Für die Notarkosten können Sie mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Höhe ist gesetzlich festgelegt, sodass Sie im Vorfeld wissen, welcher Betrag auf Sie zukommt. Der Notar erhält das Honorar für die Erstellung des Kaufvertrags, die Besprechung desselben, die notarielle Beurkundung und für den Eintrag ins Grundbuch. Ohne den Notarbesuch ist der Kaufvertrag rechtlich ungültig.
Das Honorar ist von Ihnen als Käufer zu zahlen.
Die Grunderwerbssteuer
Die Höhe dieser steuerlichen Abgabe wird durch Bundesländer festgelegt und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Am günstigsten ist die Steuer in Sachsen und Bayern, wo sie sich auf 3,5 Prozent beläuft. Die vollen 6,5 Prozent werden hingegen in Brandenburg, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland fällig. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer obliegt Ihnen als Käufer.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € ergibt sich 32.500 € (6,5 %) als Steuerlast. Dies ist ziemlich happig, sodass es sich lohnt auf legaler Weise etwas zu tricksen. Befindet sich eine Einbauküche im erworbenen Haus, sollte sie separat berechnet werden. Denn die Einrichtung fällt dann nicht unter die Grunderwerbssteuer. Fragen Sie einen Steuerberater, um die Last zu senken.
Die Grundsteuer
Diese Steuer zahlen Sie zwar nicht direkt beim Kauf, aber unmittelbar danach. Sie wird anhand der Steuermesszahl berechnet und mit einem Hebesatz multipliziert, der zwischen den Gemeinden variiert. Den genauen Betrag entnehmen Sie dem behördlichen Bescheid.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das GEG hat 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Es gibt Ihnen ab Datum des Immobilienkaufs zwei Jahre Zeit, um bauliche Maßnahmen für eine effizientere Energieverwendung umzusetzen. Beachten Sie dabei, dass das GEG nur für Gebäude gilt, die jährlich mehr als vier Monate bewohnt werden. Bei einem Ferienhaus müssen Sie also nicht unbedingt tätig werden.
Die verschiedenen Nachrüstpflichten für Hauskäufer beinhalten zum einen die Decken des obersten Stockwerks, wenn sich darüber ein unbeheizter Dachboden befindet. Sie müssen gedämmt werden, ebenso wie freiliegende Rohre, die durch unbeheizte Räume verlaufen.
Zum anderen müssen Sie auch den Dachboden dämmen, was entweder durch die soeben genannte Dämmung der angrenzenden Decke oder durch Isolierungsmaßnahmen am Dach geschehen kann. Zudem gilt es, alte Heizkessel zu ersetzen. Dies ist jedoch nur bei Geräten erforderlich, die nicht mit Brennwerttechnik oder Niedertemperatur funktionieren und älter als 30 Jahre sind. Weiterhin müssen Sie Heizungen mit Reglern ausstatten lassen, durch die die Wärmeleistung in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Uhrzeit eingestellt werden kann. Ebenfalls kann im Altbau ein Austausch der Fenster nötig sein.
Je nach Umfang der Modernisierungsmaßnahmen kann eine sehr hohe Geldsumme auf Sie zukommen.
Die Instandhaltung bei Eigentumswohnungen
Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, ist es ratsam, sich über erledigte und bevorstehende Sanierungsmaßnahmen zu informieren. Dafür können Sie eine Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlung nachfragen. Lassen Sie sich die Mitschriften am besten für die letzten zehn Jahre vorlegen. Prüfen Sie, welche Sanierungsmaßnahmen ausgeführt wurden und ob in nächster Zeit kostspielige Arbeiten vorgenommen werden müssen.
Die Betriebskosten
Neben den Aufwendungen für Energiesparmaßnahmen, Notar und Steuern kommen noch weitere Ausgaben auf Sie zu. Zu den laufenden Kosten gehören Strom, Wasser, Müllgebühren, Straßenreinigung und Entwässerung, die Sie auf jeden Fall in Ihr Budget einplanen sollten.
Die Anschlussfinanzierung
Wenn Sie Ihr Traumhaus mithilfe eines Kredits gekauft haben, können Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung eine längere Zinsbindung sichern. Dadurch sind Sie einige Zeit vor Zinserhöhungen geschützt. Die Konditionen sind bei diesen Verträgen zwar nicht ideal, aber im Vergleich mit stark steigenden Zinsen haben Sie im Endeffekt trotzdem die günstigere Option gewählt.
Versicherungen
Es ist der Alptraum eines jeden Hausbesitzers: Feuer, ein Wasserschaden oder ein Hagelsturm, die große Schäden angerichtet haben. Damit Sie die Kosten für Reparaturen nicht selbst zahlen müssen, gibt es verschiedene Versicherungen. Infrage kommen die Wohngebäude- und die Elementarschadenversicherung, die Sie bei derartigen Ereignissen finanziell entlasten. Zur Absicherung gegenüber Diebstählen oder der Beschädigung wertvollen Mobiliars ist eine Hausratversicherung empfehlenswert.
Auch eine Privathaftpflichtversicherung ist sinnvoll. Sie schützt Sie vor finanziellen Einbußen durch Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen, wenn eine Person auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Haben Sie Ihr Eigenheim durch einen Kredit finanziert, so kann eine Restschuldversicherung eine gute Investition sein. Sie dient Ihnen beziehungsweise Ihren Angehörigen vor finanziellen Schwierigkeiten durch eine langwierige Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder Tod.
Gebühren für städtische Straßen – Beteiligungsgebühr
Als Hausbesitzer kommen nicht nur Kosten für Ihren eigenen Grund und Boden auf Sie zu, sondern auch für angrenzende Straßen. Einige Gemeinden bitten die Anwohner zur Kasse, wenn eine Straße neu gebaut oder saniert werden muss. Die Kosten sind dabei unter anderem abhängig von der Größe Ihres Grundstücks und können sich leicht auf einige tausend Euro summieren. Ob und in welchem Umfang Sie für städtische Straßenarbeiten zahlungspflichtig sind, können Sie der kommunalen Beitragssatzung entnehmen.
Expertenrat einholen, um Kosten zu sparen
Auf Haus- und Wohnungskäufer warten neben den Ausgaben für die Immobilie selbst noch viele weitere Kosten. Mit einer guten Planung sollte es dennoch möglich sein, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Genießen Sie künftig das Leben in den eigenen vier Wänden. Damit dies ohne unerwartete Überraschungen geschieht, ist es sinnvoll, sich beim Immobilienkauf Unterstützung zu holen. Wir von M2 Fischbachau begleiten Sie gerne bei Ihrem Vorhaben. Sprechen Sie uns an.