Fragen rund um den Verkauf einer Immobilie
Beim Verkauf einer Immobilie stehen Sie vermutlich vor etlichen Fragen. Glauben Sie uns, es geht den meisten Menschen ähnlich. Wenn Sie nicht täglich mit Immobilien handeln, liegt eine neue Situation vor Ihnen. Oft geht es um eine hohe Geldsumme. Sie möchten alles richtig machen. Damit dies gelingt, möchten wir mit diesem Beitrag Licht ins Dunkeln bringen. Wir beantworten alle Fragen rund um den Immobilienverkauf.
Erste Frage zum Immobilienverkauf: welche Gründe führen zum Besitzwechsel?
Vor dem Wunsch die eigene Immobilie zu veräußern, passiert in der Regel ein besonderes Ereignis. Die eigene Lebenssituation verändert sich, sodass ein Verkauf als sinnvoll erscheint. Oft liegen folgende Gründe vor:
Tod/Erbschaft: Ein Haus wird geerbt. Die Angehörigen möchten es nicht selbst nutzen, sodass es verkauft wird. Mehr Infos zu Erbschaftsimmobilien
Jobwechsel: Aufgrund einer Arbeitslosigkeit und einem Jobangebot in weiter Ferne muss eine neue Bleibe gesucht werden. Der bisherige Wohnort, das Haus oder Wohnung wird nicht mehr benötigt und kann daher verkauft werden.
Veränderungen in der Liebe: Viele Häuser werden durch eine Scheidung veräußert. Es gibt mit dem Wort „Scheidungsimmobilien“ sogar einen spezifischen Begriff dafür.
Ansonsten kann es noch andere Gründe geben. Vielleicht möchten Sie auf eine Weltreise gehen und benötigen dafür eine hohe Geldsumme. Einen Lebenstraum möchten Sie sich mit dem Gewinn ermöglichen. Eventuell haben Sie die Immobilie zunächst vermietet. Mieter sind nicht immer perfekt. Ein Mietnomade, der die Miete nicht zahlt, kann den letzten Nerv rauben. Sie möchten nach schlechten Erfahrungen mit Mietern, sich nicht mehr darum kümmern und streben daher einen Immobilienverkauf an.
Wie Sie sehen, sind es meist sehr persönliche Gründe, die für einen Verkauf sprechen.
Die Wertermittlung: Wie finde ich einen gerechten Verkaufspreis?
Bei Verkauf einer Immobilie kommt als Erstes die Frage nach dem Preis auf. Ist der Wert womöglich gestiegen? Die Immobilienpreise steigen seit Jahren. Daher nehmen Sie nicht den eigenen Kaufpreis, den Sie bezahlt haben. Der Wert kann gestiegen, aber auch gefallen sein.
Viele Faktoren müssen bei der Preisermittlung mit einbezogen werden. Insbesondere:
Standort
Zustand
Ausstattung
Umbaumöglichkeiten, Stichwort Altersgerecht
Das jetzige Marktgeschehen
Die einzelnen Punkte müssen Sie einzeln betrachten. Zur ersten Einschätzung helfen Onlinetools, die den Verkaufspreis schätzen. Da solche Bewertungssysteme die individuelle Erscheinung nicht berücksichtigen, kann der Preis vom tatsächlichen Preis abweichen. Als Laie ohne große Immobilien-Kenntnisse ist es sehr schwierig den Preis zu ermitteln. Warum das Nachbarhaus teuer sein soll, können Sie auf den ersten Blick nicht erkennen. Im Idealfall holen Sie sich Unterstützung von fachkundiger Seite.
Tipp: Für einen Verhandlungsspielraum können Sie den Preis etwas anheben. Beachten Sie aber, dass bei einem zu hohen Preis die Nachfrage sinkt.
Zu welchem Zeitpunkt Immobilie verkaufen?
Mit etwas Geschick und Geduld können Sie den richten Verkaufszeitpunkt finden. Wenn anzunehmen ist, dass die Immobilienpreise steigen, kann es sich lohnen, ein paar Monate zu warten.
Ähnlich ist es mit vermieteten Wohnungen. Leerstehende Wohnungen verkaufen sich überzeugender. Wenn Sie wissen, dass der Mieter demnächst auszieht, ist es ratsam, mit dem Verkauf noch zu warten.
Bedenken Sie, dass ein Haus auch an Wert verlieren kann. Bei einem zu langen Warten kann es zudem zu Schäden, durch falsches Lüften kommen. Infomieren Sie sich daher über die Preisentwicklung an dem Standort der Immobilie. Wägen Sie ab, welcher Zeitpunkt der Beste ist.
Wie sieht Ihre zukünftige Situation aus?
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie sich fragen, was in Zukunft passiert. Für die Planung ist es wichtig auf viele Aspekte zu achten. Lösen Sie zum Beispiel den Kredit außerplanmäßig auf, kann es zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen. Wenn vor dem Enddatum der festgelegten Zinsbindung der Kreditvertrag gekündigt wird, kann die Bank „Schadensersatz“, ein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Je nach der Höhe der Restschuld kann sich das Entgelt im fünfstelligen Bereich befinden.
Beim Haus- oder Wohnungsverkauf sind im Vorfeld Fragen zu klären. Zum Beispiel wie viel Ihr Haus oder Wohnung überhaupt Wert ist und wie der Kreditvertrag aussieht. Neben der finanziellen Seite, kann es sinnvoll sein über andere Dinge nachzudenken: Wie hoch ist der Renovierungs- und Sanierungsbedarf des Objekts? Kaufe ich nach dem Verkauf eine neue Immobilie? Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt?
Klären Sie mögliche Fragen im Vorfeld, um keine Überraschungen zu erleben. Handeln Sie am besten nicht unter Zeitdruck.
Privat verkaufen oder doch Makler?
Ein Makler kennt die aktuelle Marktsituation. Auch weiß dieser alle notwendigen Schritte und Tipps für den Immobilienkauf. Wenn Sie sich viel Arbeit ersparen möchten, sollten Sie einen Makler um Hilfe bitten.
Allerdings ist der Dienst eines Maklers nicht kostenlos. In bestimmten Situationen benötigen Sie keinen Makler:
Sie sind umfassend mit dem Thema Immobilien vertraut und besitzen die notwendige Zeit, um sich mit dem Projekt zu beschäftigen.
Das Haus geht in den Besitz eines Familienangehörigen, Nachbarn oder gutem Freund über. Hier ist ein Privatverkauf möglich.
Sie sollten nicht den Aufwand unterschätzen. Ein Makler nimmt Ihnen sämtliche Aufgaben ab. Im Detail wären dies:
Preisermittlung und Vermarktung der Immobilie
Ein Exposé erstellen und veröffentlichen. Makler besitzen meist ein eigenes Netzwerk an Kontakten, sodass eine Vermittlung schneller erfolgen kann
Überprüfung rechtlicher Aspekte und Bonitätscheck des Käufers
Organisation von Besichtigungsterminen, Schlüsselübergabe, Notartermine
Preisverhandlung, um einen möglichst hohen Preis zu erzielen
Somit kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen. Die Entscheidung liegt in Ihren eigenen Fähigkeiten. Wenn Sie es sich zutrauen und vor allem die Zeit dafür besitzen, können Sie privat eine Immobilie verkaufen. Wenn Sie nicht über das nötige Wissen verfügen und hochpreisig veräußern wollen, ist es ratsam einen Makler zu fragen.
Übrigens: Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall ausgezahlt.
Sie führen den Immobilienverkauf privat ohne Makler aus? Dann müssen Sie die oben genannten Aufgaben selbst erledigen. Die folgende Reihenfolge hat sich als sinnvoll erwiesen:
Den Wert der Immobilie ermitteln
Ein Exposé mit guten Fotos erstellen
Anzeigen in Zeitungen veröffentlichen oder online schalten
Besichtigungstermine vereinbaren
Bei Interesse einen Finanzierungsnachweis/-Bestätigung von der Bank verlangen
Kaufvertrag beim Notar beglaubigen lassen
Schlüsselübergabe
Wie setzen sich die Maklerkosten zusammen?
Bei der Vermittlung entstehen Maklergebühren. Die Höhe hängt vom Standort der Immobilie ab. Es gibt je nach Bundesland Unterschiede: Im Normalfall müssen Sie mit Kosten in Höhe von 3,75 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Kosten werden zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Ausnahmen: In folgenden Bundesländern muss der Käufer die Maklergebühr komplett übernehmen:
Bremen und Hessen: 5,95 Prozent
Hamburg: 6,25 Prozent
Brandenburg und Berlin: 7,14 Prozent
Darf ich als Verkäufer beim Besichtigungstermin dabei sein, wenn ich einen Makler beauftrage?
Der Makler vereinbart einen Besichtigungstermin mit dem Käufer. Wenn Sie mit dabei sein wollen, wird der Makler Sie ebenfalls zu dem Termin einladen.
Bitte beachten Sie, dass ein möglicher Mieter benachrichtigt werden muss. Nur mit der Erlaubnis des aktuellen Bewohners kann ein Besichtigungstermin durchgeführt werden.
Muss der Energieausweis zur Besichtigung vorliegen?
Der Energieausweis zeigt die Verbrauchswerte einer Immobilie auf. Seit 2015 besteht eine Pflicht einen gültigen Nachweis über den Energiehaushalt für den Verkauf parat zu haben. Den Bedarfsausweis oder den Verbrauchsausweis müssen Sie daher bei einer Besichtigung vorlegen. Tun Sie dies nicht, können Strafen drohen.
Sollten Sie keinen Energieausweis besitzen, sollten Sie einen Energieberater zurate ziehen. Die Anfertigung kostet circa 500 €.
Weiterhin ist eine Darstellung des Grundrisses für den Käufer interessant. Auch ein Grundbuchauszug können Sie vorlegen, um Vertrauen zum Käufer aufzubauen.
Kaufvertrag und Notarkosten
Nur ein Notar kann den Kaufvertrag rechtlich verbindlich machen. Der Gang zum Notar ist daher unbedingt notwendig. Es entstehen Kosten, die beglichen werden müssen. In der Regel muss der Käufer die Notarkosten bezahlen.
Nur in Einzelfällen müssen Sie als Verkäufer für Kosten aufkommen:
Notwendige Änderungen im Grundbuch
Wenn der Käufer nicht zahlt
In der Regel erstellt der Notar auch den Kaufvertrag. Dennoch schadet es nicht darüber Bescheid zu wissen, was im Vertrag drinstehen sollte. Der Vertrag dient dazu schriftlich festzuhalten, welche Dinge vereinbart wurden. Dazu können zum Beispiel gehören:
Aufzählung von Mängeln
Übernahme von Einrichtungsgegenständen
Spezifische Übereinstimmungen
Muss ich das Haus erst renovieren?
Ein schickes Haus verkauft sich besser als eine Bruchbude. Sie müssen nicht das komplette Haus sanieren. Ein paar Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten können sich dennoch lohnen. Denn wie in vielen anderen Lebenssituationen zählt der erste Eindruck. Wenn Sie im Vorgarten den Rassen mähen und vor der Besichtigung den Briefkasten leeren, ist schon viel getan.
Käufer versuchen in der Regel den Preis zu drücken. Wenn die Tapete lose an der Wand hängt, ist dies eine Einladung zu meckern und Gründe zu finden, warum Sie den Preis senken müssen.
Daher ist es angebracht, ein wenig für Ordnung zu sorgen, um das Gesamtbild zu optimieren.
Ist ein Hausverkauf steuerfrei?
Beim Thema Steuern müssen Sie beim Hausverkauf genau hinsehen. Unter Umständen müssen Sie nämlich keine Steuern zahlen. Die sogenannte Spekulationssteuer wird unter bestimmten Bedingungen fällig. Sie sind zur Zahlung verpflichtet, wenn:
Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst bewohnen.
Sie innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kauf die Immobilie wieder verkaufen.
Sie benötigen Hilfe beim Immobilienverkauf?
Mit diesem Beitrag haben wir typische Fragen beantwortet, die beim Immobilienverkauf auftauchen. Es sind erste Anekdoten, die einen guten Überblick verschaffen. Allerdings kann ein Haus- oder Wohnungsverkauf sich lange hinziehen. Ein halbes Jahr und mehr ist mindestens einzuplanen. Einige unterschätzen den Aufwand, sodass sich viele Entscheiden diese Aufgabe abzugeben.
M2 Fischbachau kümmert sich um den gesamten Verkaufsprozess. Kurz gesagt bedeutet dies: Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie. Vermarkten Sie und sorgen für einen reibungslosen Verkauf inklusive Notartermin und Schlüsselübergabe. Offene Fragen für den Immobilienverkauf? Wir beantworten sie.