Wann lohnt sich ein Kauf einer Immobilie?

Mieten oder kaufen: Lohnt sich der Immobilienkauf? Etliche Menschen träumen von einer eigenen Immobilie. Ein Haus oder eine schicke Wohnung, wo sie bis ans Lebensende drin wohnen können. Nur die Preise sind in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Da kommt die Frage auf, ob es sich ein Kauf einer Immobilie wirklich lohnt. Ist es nicht besser Miete zu zahlen, um so mehr finanzielle Sicherheit zu besitzen? Wir haben nachgerechnet! Im Folgenden erläutern wir, was für Ihre Situation das Beste ist.

Lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen oder ist Miete besser?

Viele Aspekte müssen betrachtet werden, um die Eingangsfrage zu beantworten. Letztendlich hängt es von persönlichen Interessen und der aktuellen Lebenssituation ab. Punkte wie der Wohnort, Einkommen oder die Jobsituation spielen eine wichtige Rolle. Zunächst möchten wir uns daher anschauen, welche Vorteile und Risiken Ihnen bei einem Immobilienkauf gegenüberstehen.

Wovon profitieren Käufer? Was sind die Risiken?

Viele Dinge sprechen für ein Haus oder eine eigene Wohnung:
Mietkosten fallen weg
Wertsteigerung an guten Standorten
Gute Altersvorsorge mit Nutzwert: Sie können selbst drin wohnen oder es vermieten
Ausleben von persönlichen Freiheiten (zum Beispiel: Aufwendige Umgestaltung, Baumaßnahmen, eigener Garten, Hobbyraum) ist erleichtert.
Höheres Sicherheitsgefühl da eigenes Dach über den Kopf, keine lästige Wohnungssuche
Für die nachkommende Generation ein gutes finanzielles Polster
Doch eine Immobilie trägt Risiken mit sich:
Über Jahrzehnte muss genug Geld für die Finanzierung verfügbar sein, direkt zum Kauf wird ein hohes Eigenkapital benötigt.
Weniger flexibel: Ein Jobwechsel ist schwieriger, unter Umständen sind lange Anfahrtszeiten bei einem unerwarteten Arbeitgeberwechsel mit einzuplanen. Bei einem Streit mit Nachbarn können Sie nicht einfach wieder ausziehen.
Der Wert der Immobilie ist nicht flüssig. Ein Verkauf kann mehrere Monate dauern
Es können Kosten für die Instandhaltung oder anteilmäßige Kosten kommunaler Straßen aufkommen
Versicherungsbeiträge und die Nebenkostenabrechnung sind meist höher
Wie Sie erkennen können, kann eine Immobilienkauf, solange die finanzielle Seite geregelt ist, viele positive Aspekte mit sich bringen. Der große Vorteil bei Wohnungen zu Miete ist die hohe Flexibilität. Es ist leichter auf unerwartete Ereignisse wie ein Jobverlust zu reagieren. Eine Wohnung zu finden, ist in Großstädten auch nicht leicht, erlaubt aber mehr Freiraum. Jobangebote in anderen Städten oder Ausland können angenommen werden, ohne sich Gedanken über eine Immobilie machen zu müssen. Auch bei Veränderungen in der Liebe ist es mit einer Immobilie schwierig. Was passiert mit dem laufenden Kredit? Wer bekommt das Eigenheim?
Gebildete Rücklagen können Sie bei einer Miete anders verwenden. Bei einem Hauskauf sind Sie langfristig gebunden und meist finanziell eingeschränkt. Dafür besitzen Sie in gewisser Weise mehr Freiheiten. Sie bestimmen selbst, wie das Eigenheim aussieht. Sie können eine ebenerdige Dusche mit Soundelementen oder ein XXL-Panorama Fenster einsetzen lassen. In einer Mietwohnung ist dies in der Regel nicht möglich.
Die Aufstellung zeigt, dass es kein besser oder schlechter gibt. Es hängt von Ihren persönlichen Wünschen und Lebensstil ab.

Finanzielle Aspekte, die entscheiden, ob sich ein Hauskauf lohnt

Vor dem Kauf können Sie etwas rechnen. Das wird sich für den einen oder anderen nicht spannend anhören, aber es hilft einzuschätzen, ob sich ein Kauf lohnt. Zudem finden Sie im Internet hilfreiche Onlinetools, die das Rechnen abnehmen. Bei der Überlegung ob Miete oder Kauf ist die finanzielle Situation entscheidend. Besitzen Sie ein großes Vermögen, kann die angesprochene eingeschränkte Flexibilität durch einen Hauskauf mit anderen Immobilien kompensiert werden. Allerdings dürfte dies bei den wenigsten Menschen funktionieren. In der Regel ist der Haus- oder Wohnungskauf die größte Investition in Ihrem Leben. Allein dies ist Grund genug genau und in Ruhe nachzurechnen, ob sich ein Immobilienkauf lohnt.

Vergleich: Miete und monatliche Kosten für den Kauf

Sie könnten die Mietkosten den Kaufkosten gegenüberstellen. Hier ist eine individuelle Berechnung mit Ihrem Kreditangebot und Mietkosten notwendig. Beachten Sie, dass der Mietpreis auch ansteigen kann. Gerade bei Altbauten kommen Baumaßnahmen dazu, die gut zur Buche tragen.
Die Berechnung ist sehr umfangreich und sehr ungenau. Sie können nicht wissen, wie hoch der Zinssatz in 15 Jahren ist. Sie können auch nicht abschätzen, ob in 10 Jahren wegen Sturm das Dach einstürzt. Wann die Heizung ausfällt oder die Mietkosten steigen, genauso wenig. Deshalb sind in den Medien verschiedene Beispielrechnungen zu finden. Einige sagen, Miete ist günstiger andere behaupten, dass der Hauskauf rentabler ist. Je nachdem welche Faktoren eine Rolle spielen oder welche Ereignisse eintreten, haben beide Meinungen recht.
Mit Sicherheit können Sie nur sagen, egal, wie Ihre Zahlen aussehen: Mit der Zahlung der Miete haben Sie kein Vermögen aufgebaut. Mit dem Kauf einer Immobilie schon. Allerdings ist auch hier zu beachten, dass es zu einem Werteverlust der Immobilie kommen kann. Auch die Kaufkraft des Darlehens nimmt bei hoher Inflation ab.

Der Mietpreismultiplikator zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie

Für Menschen, die mit Immobilien hohe Renditen erzielen betrachten den Mietpreismultiplikator. Kapitalanleger können mit der Kennzahl erkennen, ob eine Immobilie ein lohnenswertes Objekt ist. Der Multiplikator beschreibt, wie viele Jahresmieten notwendig sind, um den Kaufpreis abzubezahlen. Ein hoher Wert deutet auf ein wirtschaftliches günstiges Objekt hin.
Liegt der Wert über 25 ist der Preis recht hoch. Ein hoher Wert deutet aber auf eine tendenziell große Nachfrage. Somit kann sich die Immobilie trotzdem lohnen, da mit einer passablen Wertsteigerung zu rechnen ist. Gerade bei niedrigen Zinsen und einer langen Zinsbindung ist ein Kauf unter Umständen trotzdem sinnvoll. Dies kann der Fall sein, wenn:
Ein guter Standort in einer wachsenden Großstadt vorliegt
Die Lage gut ist: ausgebaute Infrastruktur, ruhige und gehobene Wohnlage
Auch Menschen, die selbst das Objekt nutzen, können den Mietpreismultiplikator als Anhaltspunkt nutzen. Allerdings ist zu beachten, dass Kaufnebenkosten nicht eingerechnet werden. Daher ist eine ganzheitliche Betrachtung einer Immobilie sinnvoll. Werden die Kosten in Zukunft steigen und der Wert zunehmen?
Generell ist anzumerken, dass in Großstädten die Preise schneller steigen als in einem Dorf. Die Entwicklung des jeweiligen Standorts kann eine entscheidende Rolle spielen.
Ein Beispiel:
Die Miete für eine kleine Wohnung kostet im Jahr: 6.000 €. Der Kaufpreis des Objekts liegt bei 100.000 €. Es ergibt sich einen Wert für den Multiplikator von: 100.000/6000 = 16. Liegt die Wohnung in einem gefragten Ort, wäre es vermutlich eine Investition, die sich lohnt. Nach 16 Jahren hätten Sie durch die Mieteinnahmen die Kaufkosten gedeckt. Wenn die Miete in der Zwischenzeit steigt, ist das Objekt noch rentabler. Allerdings muss hier gesagt sein, dass unerwartete Kosten, die Rendite schmälern könnten.

Anschlussfinanzierung beachten!

In bar kann wohl kaum jemand ein Haus bezahlen. Ein Kredit muss her. Für eine bestimmte Zeit genehmigen Banken einen festen Zinssatz. Nach einer 10-jährigen Zinsbindung können die Zinsen sehr außerordentlich ansteigen. Dies sollten Sie schon beim Kauf mit einplanen.
Dabei ist die Höhe der Restschuld für die Anschlussfinanzierung von hoher Bedeutung. Niedrige Zinsen und eine geringe Tilgungsrate lassen die monatlichen Kosten im Vergleich zum Mietpreis attraktiv aussehen. Steigt die Rate nach den Zinsen und die Restschuld ist noch hoch, kann die „Kaufrate“ den erdachten Mietpreis übersteigen. Im ungünstigsten Fall muss die Immobilie veräußert werden, um die Restschuld zu begleichen.
Daher ist es ratsam, von Anfang an eine hohe Tilgungsrate anzunehmen. Der Mietpreis kann dann günstiger sein als die Kosten für einen Kauf. Die Restschuld ist aber geringer, sodass Sie sich die Immobilie langfristig leisten können.
Ein Beispiel:
Die anfängliche Tilgungsrate liegt bei 1% und der Zinssatz bei 2%. Die Dauer der Zinsbindung: 15 Jahre. Der Darlehensbetrag beläuft sich auf 200.000 €. Es ergibt sich eine monatliche Rate von circa 500 €. Wenn die Miete bei 700 € für das Objekt liegt, sieht es zunächst so aus, dass Kaufen günstiger ist. Es verbleibt aber eine Restschuld von 165.047 €. Wenn nun die Zinsen auf 4 % steigen ergibt sich eine deutlich höhere monatliche Rate. Sie liegt somit über dem Mietpreis.
Gleiches Beispiel mit einer Tilgungsrate von 4%: Die Rate beträgt 1.000 € pro Monat. Die Restschuld nach der Zinsbindung nur noch rund 60.000 €. Das Darlehen ist schneller zurückgezahlt und selbst bei einer Steigerung der Zinsen steigt die Rate nicht extrem an.

Ein Kauf kann sich lohnen oder doch lieber Aktien kaufen?

Viele Menschen kaufen sich eine Immobilie, um Sicherheit im Alter zu gewinnen. „Betongold“ kann eine einwandfreie Wertanlage sein. Nur kommt es auf Ihre aktuelle Situation an. Vor allem junge Menschen besitzen nur ein geringes Eigenkapital. Auch kann es mehr zu Veränderungen wie ein Jobwechsel kommen. Daher kann es sich je nach Lebenssituation lohnen, zunächst andere Geldanlagenmodelle zu wählen.
Vor allem, wenn Sie eine Immobilie nur als Kapitalanlage nutzen, sollten Sie die genaue Rendite ermitteln. Verschiedene Anlagenformen zu vergleichen und sich beraten zu lassen, zahlt sich aus.

Individuelle Finanzierungsstrategie erhalten

Mit einer guten Strategie für die Immobilienfinanzierung ist Traumhaus oder -wohnung nicht weit entfernt. Einen wirklichen Durchblick bekommen allerdings die wenigsten Menschen. Und genau das ist die Gefahr! Kosten werden unterschätzt, weil sich im Vorfeld zu wenig Gedanken gemacht wurde. Da Sie diesen Beitrag gelesen haben, sind Sie auf dem Weg alles richtig zu machen. Wir möchten Sie dabei unterstützen Ihren Immobilientraum zu erfüllen. M2 Fischbachau ist seit vielen Jahrzehnten ein kompetenter Ansprechpartner. Wir kümmern um die Wertermittlung, Finanzierungsfragen und alles andere in Sachen Immobilien. Sprechen Sie uns an, um einen Partner an Ihrer Seite zu haben, der auf wichtige Aspekte achtet. Für Sie persönlich können wir den kompletten Prozess übernehmen, damit es sich lohnt.